RB88 - 未来十年中国房地产或将迎来四大革新

在过去的二十年中，中国的房地产市场仿佛演绎了一场全民财富的传奇故事。一位四十岁的男士老张，回忆起与怀孕妻子在上海学区内苦心经营一处四百万房产的日子，本以为随着名额用完，房产的价值会翻倍。然而，经过两年的艰难砍价，才能勉强以少亏一百万的代价脱手。他不禁愁苦地对朋友们吐露心声，谁曾想在短短的两年内，房价却继续走低，提前出手反而成了他这一段痛苦经历中的一丝宽慰。关注房价的每一个涨跌已经变得无关紧要，他意识到眼下的这片土地正愈发变得不稳。自2015年购房主力人群开始明显回落，中国央行的政策性金融工具（PSL）余额从顶峰的3.6万亿骤降至不足2万亿，2024年的土地出让收入也暴跌至仅4.8万亿，伴随这一系列变化，保障房相关的政策也逐渐落实，可谓民生重心已然转变。“城市虹吸”、“双轨供应”、“存量萎缩”这四大变化已成定局。若想洞悉未来五到十年的轨迹，我们必须深入家庭的经济账本，去理解这背后的真实处境。

事实上，关于房地产的议论从未间断，不同代际对中国楼市的四大变革自有各自的解读与反应，早在无数家庭的争执与讨论中便已显现。谈到资产问题，经历了过去几年的市场下行，很多父母至今依旧希望孩子们重新购置房产。许多人或许与我有同样的感受，父母却长年忧心忡忡，劝导我们去配置这个现在不再看好的资产。王大力对此感触颇深。自从他和妻子卖掉房产已有两三年，父母对此仍是一无所知。每当母亲通过视频或者电话联系他，询问是否该再次购房时，总忍不住一阵尴尬。在过去的一段时间里，他们催促的是生育二胎，而现在则把焦点转向买房。与他人交谈时，他发现，父辈们在经历了九十年代的通货膨胀和2001年后的资产暴涨后，依然抱有一种根深蒂固的认知，认为若没有属于自己的住房，心中便总是缺少安全感。看似匪夷所思的想法，在老一辈人心中简直是再自然不过的情绪，而年轻的一代对此则反应渐渐冷淡。面对整体房价趋势的转变，年轻人在购房观念上越发理性，未来五到十年中，中国的房地产市场也越来越可能回归其居住消费的本质。

一位年轻女性分享了自己的见解。在她眼中，住房不再单纯是财富的象征，而是拥有个人私密空间的必要保障。尽管她的工作需要频繁地出国工作、旅行，但有一处能自由布置、随时回归的家是她的向往。想要找到这样一个合适的住所，意味着她可能需要耗费大把的时间和精力，甚至把房子打理成自己所欣赏的样子，却又提心吊胆地等待房东的回收通知。这样的生活耗损，她难以承受。这种将房子视为消费品的现实态度，正映射出未来五到十年中，中国房地产市场在城市分化和家庭资产结构重心方面的深层次变化。 RB88

综观国内现状，资产比例与所在城市的关联显而易见。按照她的观点，普通人名下的房产往往占据了整体资产的绝大部分。拿相同的预算而言，在杭州购买的房产，或许在云南能获得条件优越的对象，但她拒绝在云南生活，这便是选择的必然代价。在普通家庭中，抛开富人群体，房产在财富结构中占据着举足轻重的地位。对于她这个年龄层，房屋资产比例甚至可能高达七成。尽管深知这一现实，她依旧决心购房，希望这套房子能长久自住，购房完成后再通过其他的理财思路来平衡资产的配置。她本身理财观念颇为成熟，去年的储蓄比例甚至高达58%。这样的资产结构令她意识到，虽然房贷会占据家庭总资产的很多，但只要个人收入持续增长，积蓄便能确保财务的正向发展，即便房产有小幅贬值，那也是可以承受的。

除此之外，保障房与商品房双轨制供应的市场结构变革，亦在改变一线城市年轻夫妻的居住选择。一位年轻女性表达了不同的看法。她与丈夫的婚姻稳定，目前两人并不打算购置房产。夫妻二人选择长期租住公租房，因其具有相对高性价比，且不必担心被房东突然搬迁的风险，既保障了稳定性，也兼顾了灵活性。在将要步入育儿阶段时，过去被学区溢价绑定的商品房在未来五到十年间的重新定价，依然考验着每一位中年家庭。

虽然目前王大力尚无房产，但他手上握有卖房后所留存的现金，他通过资产配置获得的货币基金利息，已然超越了他过去在投行工作时的基本薪水。本应该是一个相对安稳的生活状态，但他的孩子逐步长大，正面临着升学的挑战，在孩子即将进入初中的节点，王大力不得不考虑未来是否再次购置房产。他难以预料孩子的发展轨迹，哪怕现在表现不俗，也需为意外留有余地。作为家长，惟有做好万全的准备。未来两年里，他所面临的重大决策与经济考量，都将在孩子的教育上重重浮现。 RB88

回首过往，许多人曾认为学区房就是稳赚不赔的投资，但变动的人口结构早已悄然间改变了市场走向。杨天南与王大力身处被动，他们的孩子正是在房地产市场的高点出生。就2017年的数据而言，上海当年新生儿数量显著，这也意味着教育资源竞争的日益激烈。未来十年，中国房地产市场势必迎来一场深刻的变革，不容忽视。